养老地产真假之辩:多为低价“圈地”把戏
【中国新闻周刊网10月16日讯 (记者 王娜)】中国正面临严峻的“老龄化”问题。据悉,今年年底或明年年初,60岁以上的老年人将突破两个亿;到2025年,这个数字会突破3亿。老龄人口数量上升,以及中国目前“4—2—1家庭”模式的到来,“中间代”扶养压力巨大,引发社会普遍的养老焦虑。 此前,清华大学教授杨燕绥的“50岁退休,65岁领养老金,15年间男的做园丁,女的洗衣服”言论被曝光,曾引发一轮全民声讨。而“以房养老”模式的又一次提出,也引起多方的质疑。但足以看出,养老问题之于当前中国的紧迫性。
每个人也都会经历赡养父母的过程,而自己同样也要面对老的那一天。因此,该如何养老,如何让老人晚年有依,成为一个永不过时的热点话题。因此,潜在的市场商机吸引了众多投资者进入养老产业市场;而养老地产作为该产业中的一环,已被越来越多的企业觊觎。
企业蜂拥养老地产 蛋糕很大不好啃
银发潮的来临,冲击着中国传统的养老模式。养老地产成为众多银发产业中,较为瞩目的一块。
“中国从上世纪70年代末开始实施计划生育,现在计划生育实施以来的人都30多岁了,形成了一批421的家庭,上面有四个老人,中间一代两个人,下面一个孩子。421家庭出现以后,对家庭的养老功能形成了冲击。”北京太阳城集团董事局主席朱凤泊去年接受采访时曾说到。
今年初,《中国青年报》对14608人进行的调查显示,87.6%的人希望父母住进养老地产。据悉,这一万多的受访者来自全国31个省(自治区、直辖市),90后占12.9%,80后占51.8%,70后占24.9%。现实的人口问题,以及调查统计的结果,客观反映了公众对于养老地产的强大需求。
而在近日,国务院颁布了《关于加快发展养老服务业的若干意见》,其中提到开发老年住宅、老年公寓等老年生活设施等内容。因此,有业内表示,无论是政府政策还是社会目前的需求,都将进一步推动企业对养老地产投资的热忱。
中国房地产学会副会长、北京大学教授陈国强对中国新闻周刊网记者表示,看好养老地产在中国未来的成长空间。“为什么这么多企业投入到养老地产,我想可能和我们国家目前老年人口占比的明显提升,老年人群对未来养老需求的增长是分不开的。”陈国强说。
据悉,包括万科、保利、招商、金地在内的30多家房企已在全国范围内大力开发养老地产,也在侧面反映了该领域的未来潜在利益。当然,看上这块“大蛋糕”的不止是房企们,一些保险公司和央企也在进驻这一领域。从去年年底起,泰康人寿和合众人寿等险企便先后正式对外宣布,销售与养老保险产品挂钩的养老地产;中石化也在今年4月上旬斥资80亿元在四川布局养老项目。有报道称,“房企系”、“保险系”和“央企系”这三类企业投资额已超过千亿元。
不过,养老地产目前还存在着资金回笼慢、回报周期长、运营模式复杂等诸多难题。“现在还是整个处于一种初级阶段。”陈国强对中国新闻周刊网记者说。
据中国房地产报报道,10年前,北京太阳城集团进入养老产业市场,然而直到十年后,集团董事长朱凤泊在接受记者采访时才表示:“经过10年的艰苦经营,太阳城依靠对管理模式的探索,才逐步走出亏损开始盈利。”
业内:养老地产难符其实 年轻人不少
各路资本的到来,带热了养老地产的开发,但是质疑声也随之而来。目前的一个现实情况是,很多养老地产项目都是针对中高端人群。
中国房地产学会副会长、北京大学教授陈国强对中国新闻周刊网记者说:“实际上社会机构投入到这个领域,还是更看好中高端的养老市场。”
“政府要办的养老是普遍服务性质的,是提供给普通消费水平的老年人的。而地产和险资等社会资金要做的,是高端或变形的房地产开发。”北京一名做过养老地产项目的私募人士称,无论是高端养老项目还是低端养老项目,面对的政府优惠政策是一样的,但现实的结果就是,地方政府的经济发展需求与险企的逐利需求,在高端养老地产上达成了一致。
而在国家应对人口老龄化战略研究秘书组副组长、中国老龄研究中心主任党俊武看来,深圳新闻资讯网,真正需要服务的人有没有能力购买,这是最大的问题。有质疑认为,保险企业享受了多重优惠,却将养老地产推向高端,是在用纳税人补贴富人。据《第一财经日报》报道,有业内人士分析称,大品牌保险企业到了地方,或多或少都会获得当地政府的优惠扶持。
报道举例了一款与养老地产项目泰康之家挂钩的“财富尊赢”保险理财产品,据相关负责人介绍,截至9月5日,泰康之家第一期2000套住房已经签售1300多套。缴纳完第一年的35万或20万之后,可以签订保证入住合同。供职于美国通用电气公司的王先生在放弃购买这款产品后,在泰康人寿客户高端推荐酒会上当场表达了自己的疑惑:“既然是一款纯商业性质的产品,为何不按照商业规则运作,而要享受政府财政补贴、各种低价以及各项优惠政策,这不是拿着纳税人的钱补贴富人吗?”
对于针对高端人群的养老社区,是否应该享受政府优惠与补贴,顾云昌表示,“政府给一定政策支持是必要的,但要这个过程中也要严格把关,如果最后变成倾向于对高收入者或者盈利性企业的补贴,这就背政策初衷了。”
另据北京商报报道称,有业内人士透露,不论太阳城还是九华山庄(北京2个养老社区),所住年轻人并不在少数,养老地产其实大多名不副实。
万科首个养老地产项目,位于杭州的万科随园嘉树售罄之际,总裁郁亮就直言售罄并不意味着这一项目的成功,因为买家多为40岁左右的“少壮派”。
而万科在北京的收个养老地产项目——万科幸福汇,也被网友反映,该项目内实际只有146套老龄公寓房源将试点养老地产,而且距离周边的大医院有一定的距离,无法享受到就近的医疗服务。而楼盘最终买家大都为有刚性需求的年轻人。
养老地产多忽悠 实为低价“圈地”把戏?
尽管众多企业试图挤进这一领域,但是不少业内专家认为,近年来,养老地产实际建成项目并不多,甚至有“挂羊头卖狗肉”的现象。远洋地产总裁李明就曾直言:“中国现在的养老地产实际上还是忽悠的多。”
中国房地产学会副会长、北京大学教授陈国强对中国新闻周刊网记者表示,“中国现在这种比较名副其实的养老地产还不太多,有不少开发商投资商,带着比较功利的目的,或者说‘挂羊头卖狗肉’,利用低廉土地价来圈地,应该说带有这种目的的企业还是不少。”
全国工商联房地产商会会长聂梅生表示,她曾经收到的一封邮件中说,美国最大的养老集团在中国考察以后决定退出中国市场,“对方认为中国老年居住区的发展,迈进了房地产投资的陷阱。”
然而,“当下国内多数的养老地产项目和旅游地产一样,开发商最根本的目的还是卖房子。”中房信分析师薛建雄认为,养老地产无非是开发商炒作的一个新概念和新噱头。
日前,《人民日报》海外版报道更指出,在民间资本热炒养老概念的同时,要警惕有的开发商以养老地产之名,行圈地炒楼之实。
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